立法在划定住房租赁的公共安全底线、确立公平交易原则的同时,还要保障和促进房屋租赁市场发展壮大,扭转失衡的供需关系
我国目前的租房市场仍不规范,“黑中介”、假房东、二房东重重设卡,“霸王条款”、无理涨价、房租欺诈、不退还押金等现象依然存在,租房者的权益经常得不到保障。房地产市场要有序培育租赁市场,而租赁市场的有序发展和规范,需要加快住房租赁市场的立法。
租房市场的确够乱,城市越大问题越突出,譬如“群租”现象屡禁难止,租房跌破了起码的公共安全底线,至于“黑中介”、假房东、二房东、无理涨价之类的,也着实让租房者的权益受损,这都需要得到有效治理。顽疾需要猛药,在很多人眼里,立法往往是包治百病的“猛药”,规范住房租赁也不能例外。的确,加强市场法治,建立健全住房租赁市场规则,为监管提供依据,让相关部门把行业内该管的都管起来,维护租赁市场的公平,诚然是必要的。
当然,仅限于此是远远不够的。房屋租赁不过是简单的民商关系,一个出租一个承租,具有利益平等交换的基础,在这种情况下,不难发现,商铺的租赁为何会规范得多,而住房的租赁却乱象丛生?能够影响交易公平只有供需关系,说到底当前的住房租赁市场还是卖方市场,承租者没有多少用脚投票的权利。城市出租房“一房难求”,才使得租房贵、“黑中介”、二房东有了肥沃的土壤。租房市场乱象,更源于用以租赁的住房稀缺,供不应求,市场培育不充分,导致出租处于市场支配地位。解决好房屋租赁的供需矛盾,是治理住房租赁乱象的关键。
因此,立法在划定住房租赁的公共安全底线、确立公平交易原则的同时,还要保障和促进房屋租赁市场发展壮大,扭转失衡的供需关系。一直以来,城市房地产在快速推进的城市化进程中,以满足购房为主导,使得城市大量需要租房过渡需求的市场供给萎缩,有数据显示,约有25.8%的城市居民租住住房,其中政府廉租房和私人出租住房占比分别为2.7%和23.1%,没有机构租房,而国外机构租房的比例则占到总租房量的20—30%。大多城市的住房出租以居民自有旧房为主,出租房源少、质量差,甚至许多的城中村的老旧住房成为住房租赁的主力。
为解决有关问题,2016年6月,国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,旨在规范住房租赁市场发展,促进我国住房市场由以售为主向租售并举转变。要落实文件精神,实现以售为主向租售并举的转变,必须要设计区别于房地产开发与销售更优惠的土地供给、税费优惠等相关的优惠政策,吸引和激励房地产企业与资本转向租赁性住房的开发与租赁,提供量大质优的租赁房源。同时,还应推动城市居民住房保障方式的转变,充分运用货币补贴和保障购买的手段,补齐租赁能力短板,增强住房租赁市场活力。
