在巨大的供需矛盾下，催生了包括养老地产在内的养老产业的发展。但在政策和市场的限制下，北京养老地产的发展一直处于“炒得热做得冷”的状态。

　　养老是个问题，去哪里养老更是一个问题。2012年10月，北京市老龄办发布的报告显示，北京市户籍总人口1277.9万人，其中，60岁及以上户籍老年人口247.9万人，占总人口的19.4%，而北京投入运营的养老机构床位总数仅7万张。

　　在巨大的供需矛盾下，催生了包括养老地产在内的养老产业的发展。但在政策和市场的限制下，北京养老地产的发展一直处于“炒得热做得冷”的状态。

　　转机也许就在2013年。从2013年起，养老设施用地开始纳入北京市年度国有建设用地供应计划。北京市国土局表示，“将通过财政、土地供应等政策支持的手段，吸引社会资本投资养老机构建设，并根据养老机构的性质，实施不同的土地供应方式，明确产权持有方式。”对此，有业内人士分析，2013年，北京将迎来养老地产元年。

　　“失望大于期望”

　　2012年12月15日，周六，北京，大雪。位于昌平区的北京太阳城国际老年公寓（下称“太阳城”）内一片冷清。

　　“生活在这里的都是老年人，雪天路滑，很少有人出门。”居住在这里的王阿姨称。王阿姨68岁，有三个子女，大女儿生活在国外，小女儿和儿子各自都有了家庭，为了不给儿女添麻烦，也为了更自在地过晚年生活，她和老伴决定不和儿女同住，在考察了北京市很多养老院后，最终选择了太阳城。

　　“我不喜欢养老院的氛围，住在那里的老人要么没有子女，要么就是子女不赡养，很少有老人是主动要求住在那里的。这些老年人看上去都不快乐，那里不是养老的地方。”王阿姨说，“后来我们把目光锁定在专门为老年人服务的小区。”

　　但居住在养老公寓里的王阿姨并不满意，“失望大于期望”。入住后，服务远没有开发商承诺的那样完备和及时。

　　王阿姨介绍，“刚住进来时，每个楼门口都有保安，现在整个小区也见不到几个保安。以前出门，一扬手就有电瓶车开过来，现在是定点定时开。行动不方便的老人，要早早地去等候。如果什么东西坏了，物业也总是拖着不解决。”

　　让王阿姨心存芥蒂的是，小区的一些特色配套设施，包括免费的活动中心、60岁以上老人免费泡温泉的服务等，并没有完全兑现，“买房合同里写的是，60岁以上老人非节假日可免费享受泡温泉，大家就以为是周一到周五都可以，结果入住才知道，只能是每周一才可以享受，平时不行。感觉上当了，但相比现在的一些养老院，这里也好多了。”

　　事实上，北京太阳城已经是养老地产中较成功的样本。尽管很多开发商将目光投向了养老地产，但目前建成并交付入住的养老地产项目屈指可数。而养老地产的运作模式，还处于“初级探索阶段”。养老地产的盈利也基本上靠地产的销售赚钱，纯养老运营部分尚难以单独“活得好”。

　　“一直以来，养老地产及相关产业鼓励性政策的缺失或政策壁垒，在一定程度上给这个市场装上了一个无形的‘玻璃门’，这个‘玻璃门’阻碍了企业和资本进入市场的热情。”同策房产咨询研究中心总监张宏伟说。

　　缺乏统一规范

　　“中国社会老龄化问题将会日益突出，尤其是5年以后这个问题将会更加明显，原因很简单，上世纪80年代出生的独生子女，他们的父母在5年后年龄基本会达到60岁左右。这意味着养老地产市场具有比较大的发展空间。”张宏伟说。

　　张宏伟认为，尽管当前90%以上的人以居家养老、社区养老为主，并不会进入养老地产项目之中。但是，目前仍有众多品牌房企提前布局养老地产市场，因为他们面临的服务对象是老年人中这不到10%的中高端收入者，这些人的养老需求足以支撑开发商在养老地产市场上拿地抢地盘。

　　尽管有些较早进入养老地产的企业在运营模式上相对较成功，但是，这些企业在运营管理上几乎各执一词，整个养老地产市场并没有形成统一的行业服务规范和标准。

　　“要明确养老地产的属性。首先，它的价值和属性应该有地产属性，有住宅、普通商业地产和医疗保健等；其次，有非常强的金融属性，比如说证券、基金、保险、储蓄性的产品会在这个链条中得到发挥和承载，还包括客户理财、老年理财的内容；再次，有服务属性，服务于核心的需求和老年增值的需求；此外，还应当有非常强的人文属性，只有这样才能让老人觉得这里是家。所以，养老住区的项目绝不同于传统的房地产开发，也不是房地产的华丽转型。”全国工商联房地产商会会长聂梅生介绍说。

　　现在，养老地产正逐步成为房地产企业获得盈利的新渠道。然而，由于2013年以前城市规划中尚无养老产业用地这一土地用途，多数养老项目的土地都是居住、商业、医疗用地，土地成本高昂，这使不少地产企业却步不前；同时，由于缺乏产业标准与制度支持，也使地产企业陷入困惑之中。

　　早在2010年12月，万科就宣布进入老龄化住宅开发运营领域，从北京房山窦店“万科幸福汇”项目中拿出一栋楼搞养老地产试点。

　　两年后，万科养老地产的具体操作模式仍未明确，万科北京分公司相关负责人表示，“目前有关这部分的运营模式、具体规划、如何布置，以及配套设施都没有详细的方案，整个项目的运作还在研究中。”

　　在北京，除了万科，远洋地产也成立了专门的养老地产事业部。保利地产在北京即将推出养老地产项目，其首个试点养老地产项目选择在北京上风上水的西山区域。

　　“房地产业发挥养老产业载体作用将是趋势。中国已步入老龄化时代，老年服务产业将成为推动经济发展的重要的内需型产业，加之独生子女的国情，也使中国老年服务产业发展更为紧迫。但是应注意，养老产业并非就是养老地产，在养老产业中，地产仅占20%的比例，只在这个产业中起承载作用，开发商不可能全部承担起包括医疗、保险在内的多个职能。”聂梅生说。

　　政策破冰

　　虽然养老地产前景可观，但在2013年以前的政策条件下，涉足的房地产商依然步履维艰。养老地产占地面积往往很大，但在土地获取过程中，由于养老地产并非保障性住房，因此无法获得划拨土地，只能采取招拍挂方式拿地，这样的高成本往往令企业难以承受。

　　“从前期准备到后期的持续运营，养老地产所需资金成本很高，没有足够资金支持，投资者承受的压力很大。养老地产只是养老产业的一种业态，属于长线投资，很难在短期内获得回报。”一位业内人士分析说，“因此需要政府进行引导和扶持。”

　　张宏伟也认为，“养老地产及相关产业要顺利发展，应尽快消除无形的政策壁垒。”

　　所幸从2013年起，养老设施用地已纳入北京市年度国有建设用地供应计划中。

　　在2012年5700公顷的国有建设用地供应计划中，用途结构表中明确了住宅用地1700公顷，商服用地350公顷，交通运输用地1100公顷，公共管理与公共服务用地1200公顷，对于养老用地，只有“保障文化、科技、养老等公共设施的用地供应”的字样，没有具体数字。而在北京市2013年度国有建设用地供应计划用途结构表中，作为养老用地的100公顷已经落实。

　　对此，业内人士持乐观态度：独立的土地供应将成为未来养老地产发展的基础，将成为中国实质意义养老地产的破冰之旅。